Immobilie als Kapitalanlage

Kapitalanlagenrechner

Jährlicher Vergleich von Annuitätendarlehen, Bausparer und Fonds über den frei gewählten Betrachtungszeitraum.

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Objektdaten

Grunddaten der Immobilie und Zeitraum der Modellrechnung.

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Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Die Prozentwerte werden vom Kaufpreis berechnet; Modernisierungskosten aus Abschnitt 5 werden hinzugerechnet.

Kaufnebenkosten inkl. Modernisierung–
Gesamtinvestition–
Finanzierungsbedarf–
Kaufpreis je m²–
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Mieteinnahmen

Das Mietausfallrisiko reduziert die laufenden Einnahmen.

Bruttomiete im 1. Jahr–
Mietausfall im 1. Jahr–
Effektive Einnahmen im 1. Jahr–
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Laufende Immobilienkosten

Die Rücklage belastet den Cashflow, ist aber nicht sofort steuerlich abziehbar.

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Modernisierungskosten

Trennung zwischen sofort abziehbaren und abzuschreibenden Kosten.

Automatische 15-%-Prüfung Die Grenze wird aus 15 % der anteiligen Gebäudeanschaffungskosten einschließlich anteiliger Kaufnebenkosten berechnet. Bei Überschreitung wird der Betrag im Modell automatisch der AfA-Basis zugerechnet.
15-%-Grenze–
Sofort abziehbar–
Zusätzlich in AfA-Basis–
Einordnung–
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Steuer und AfA

Die nicht gewählte Abschreibungsmethode wird automatisch auf 0 gesetzt.

AfA-Bemessungsgrundlage–
AfA im ersten Jahr (anteilig)–
Restwert nach erstem Jahr–
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Finanzierungen

Alle drei Varianten werden über denselben Betrachtungszeitraum fortgeschrieben.

Annuitätendarlehen
Bausparer

Bis 40 % angespart sind, fallen Zinsen auf das volle Vorfinanzierungsdarlehen zum Sollzins des Annuitätendarlehens an. Erst danach gilt für die verbleibenden 60 % der automatische Bauspardarlehenszins. Sparrate und Tilgung sind steuerlich nicht abziehbar.

Fonds

Fondsrate = Fonds-Darlehensbetrag × anfängliche Tilgung des Annuitätendarlehens ÷ 12.

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Ergebnis je Jahr

Alle Werte werden bis zum Ende des Betrachtungszeitraums angezeigt.

A. Einnahmen, Ausgaben und Cashflow

Jahr Einnahmen Ausgaben inkl. Annuitätendarlehen Cashflow vor Steuer

B. Steuer und Vermögensstand

Jahr Annuitätendarlehen Bausparer Fonds
Steuerwirksamkeit
(Gewinn / Verlust)		SteuereffektRestschuld Steuerwirksamkeit
(Gewinn / Verlust)		SteuereffektGuthaben bis 40 %Restschuld Steuerwirksamkeit
(Gewinn / Verlust)		SteuereffektGuthaben

Steuerwirksamkeit = effektive Mieteinnahmen minus steuerlich abziehbare laufende Kosten, sofort abziehbare Modernisierung, AfA und Darlehenszinsen. Tilgung, Bausparrate, Fondsrate und nicht realisierte Fondsrendite werden nicht abgezogen. Beim Bausparer gilt bis zur Zuteilung der Vorfinanzierungszins; danach der Bauspardarlehenszins.