Cashflow p.a.
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Ergebnisse
Detailrechnung für das erste Jahr, grafischer Steuervergleich und sämtliche Jahreswerte.
A. Ergebnis im ersten Jahr
Steuer p.a.
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Vergleich der drei Finanzierungen
| Position | Annuität | Bausparer | Fonds |
|---|
Die umlagefähigen Nebenkosten werden in der Detailansicht auf der Einnahmen- und Ausgabenseite gezeigt und gleichen sich dadurch aus. Die Instandhaltungsrücklage belastet den Cashflow, ist aber nicht sofort steuerlich abziehbar.
B. Steuerersparnis p.a. im Zeitverlauf
Steuerersparnis je Jahr
Alle drei Finanzierungsvarianten in den Farben der Berechnung
Annuität
Bausparer
Fonds
Positive Werte bedeuten eine rechnerische Steuerersparnis, negative Werte eine rechnerische Steuerbelastung. Im Ablösejahr werden Mieteinnahmen, laufende Kosten und AfA nur zeitanteilig bis zum Ablösemonat berücksichtigt; die jeweilige Linie endet im Diagramm exakt unterjährig am Ablösemonat.
C. Einnahmen, Ausgaben und Cashflow je Jahr
| Jahr | Einnahmen inkl. NK-Umlage | Annuitätendarlehen | Bausparer | Fonds | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ausgaben | Cashflow vor Steuer | Ausgaben | Cashflow vor Steuer | Ausgaben | Cashflow vor Steuer | ||
D. Steuer und Vermögensstand je Jahr
| Jahr | Annuitätendarlehen | Bausparer | Fonds | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Steuerwirksamkeit (Gewinn / Verlust) | Steuereffekt | Restschuld | Steuerwirksamkeit (Gewinn / Verlust) | Steuereffekt | Guthaben bis 40 % | Restschuld | Steuerwirksamkeit (Gewinn / Verlust) | Steuereffekt | Fondsvermögen nach Ablösung | Restschuld | |
Steuerwirksamkeit = effektive Mieteinnahmen minus steuerlich abziehbare laufende Kosten, Finanzierungsnebenkosten im Anschaffungsjahr, sofort abziehbare Modernisierung, AfA und Darlehenszinsen. Tilgung, Bausparrate, Fondsrate und nicht realisierte Fondsrendite werden nicht abgezogen. Beim Bausparer gilt bis zur Zuteilung der Vorfinanzierungszins; danach der Bauspardarlehenszins.
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Zusammenfassung zur Entscheidung
Aufgeteilt in Immobilie und Finanzierung: Verkaufsperspektive, Cashflow und steuerlicher Vorteil der drei Finanzierungsvarianten.
A. Immobilie: Wertentwicklung und Gewinn-/Verlustbetrachtung
| Variante | EK-Rendite nach Steuer p.a. nach 10 Jahren | Vermögensentwicklung im 1. Jahr ohne Verkauf | Gewinn/Verlust nach 10 Jahren mit Verkauf | Gewinn/Verlust bis frühestem Darlehensende mit Verkauf und Ablösung | Darlehensende der Variante |
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Die Vermögensentwicklung im 1. Jahr ist nicht mehr mit dem Cashflow nach Steuern gleichgesetzt. Sie berücksichtigt den geschätzten Immobilienwert am Jahresende, vorhandenes Fonds-/Bausparguthaben, die verbleibende Restschuld sowie den kumulierten Cashflow nach Steuern abzüglich des EK-Einsatzes. Der Wert ist eine nicht realisierte Vermögensbetrachtung ohne tatsächlichen Verkauf. Gewinn/Verlust mit Verkauf und Ablösung = geschätzter Immobilienwert + vorhandenes Fonds-/Bausparguthaben minus die am Vergleichszeitpunkt vollständig abzulösende Restschuld zuzüglich kumuliertem Cashflow nach Steuern minus EK-Einsatz. Die Vergleichsspalte wird für alle Varianten exakt bis zum frühestmöglichen Darlehensende berechnet; bei den dann noch laufenden Darlehen wird die verbleibende Restschuld vollständig abgezogen. Die EK-Rendite wird als durchschnittliche Rendite p.a. auf den EK-Einsatz berechnet; bei 0 € EK-Einsatz wird sie nicht ausgewiesen. Verkaufsnebenkosten und eine eventuelle Veräußerungssteuer sind nicht modelliert.
B. Finanzierung: Steuereffekt und Cashflow nach Steuern
| Variante | Steuereffekt 1. Jahr | CF nach Steuern 1. Jahr | Kumulierter Steuereffekt (10 Jahre) | Kumulierter CF nach Steuern (10 Jahre) | Kumulierter Steuereffekt (bis schnellstes Darlehensende) | Kumulierter CF nach Steuern (bis schnellstes Darlehensende) |
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Für 9B wird durchgängig der Steuereffekt verwendet: Positive Werte bedeuten Steuerbelastung, negative Werte Steuerentlastung. Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern minus Steuereffekt. Beim Bausparer ist die Abschlussgebühr von 1,6 % im ersten Jahr als steuerlich wirksamer Aufwand eingerechnet. Die beiden Endspalten werden für alle Varianten monatsgenau bis zum frühestmöglichen Darlehensende berechnet.